De meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen uitgelegd

De meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen is de standaard waarmee woningen worden gemeten. In dit artikel leg ik in gewone taal uit hoe de meetinstructie werkt, wat wel en niet meetelt, en waar het in de praktijk vaak misgaat.

Wat is de meetinstructie?

De meetinstructie is een uitwerking van NEN 2580, opgesteld door de brancheverenigingen. Het doel is dat elke woning op dezelfde manier wordt gemeten, zodat de gebruiksoppervlakte controleerbaar en vergelijkbaar is. De brontekst staat op de meetinstructiepagina van de NVM.

Wat telt mee als gebruiksoppervlakte?

De gebruiksoppervlakte wonen is de bruikbare ruimte binnen de muren, gemeten op vloerniveau. Alleen ruimte met een vrije hoogte van minimaal 1,5 meter telt mee. Onder een schuin dak telt dus alleen het hogere deel.

Wat telt niet mee?

• Ruimte met een vrije hoogte onder 1,5 meter
• Balkons en dakterrassen, die apart worden vermeld als buitenruimte
• Externe bergingen, die apart worden vermeld
• Zware constructiedelen en leidingschachten boven een bepaalde grootte

De 1,5 meter-regel bij schuine daken

Onder een schuin dak telt alleen het deel mee waar de vrije hoogte minimaal 1,5 meter is. Bij een zolderverdieping maakt dat een groot verschil: een zolder van 40 m² vloeroppervlak kan zomaar 24 m² gebruiksoppervlakte zijn. Je meet de lijn waar het dak de 1,5 meter kruist en telt alleen de ruimte aan de hoge kant. Vergeet daarbij het trapgat niet: dat wordt afgetrokken als het 4 m² of groter is per bouwlaag.

Muren: waar meet je precies?

• Buitenmuren: je meet tot de binnenkant van de muur. De muur zelf telt niet mee.
• Woningscheidende muren, bijvoorbeeld tussen twee appartementen: die tellen niet mee. Je meet binnen de wand, net als bij een buitenmuur.
• Binnenmuren en dragende wanden binnen de woning: die tellen gewoon mee in de gebruiksoppervlakte.

Dit klinkt als detailwerk, maar juist hier ontstaan de afwijkingen die later discussie opleveren tussen koper en verkoper. Bij appartementen speelt dit het sterkst; zie meetrapport voor een appartement. Een volledig stappenplan vind je in gebruiksoppervlakte berekenen.

Waar gaat het vaak mis?

Veelgemaakte fouten zijn het meerekenen van een balkon bij de woonoppervlakte, het vergeten van de 1,5 meter-regel bij schuine daken, en het verkeerd meten van muren: een woningscheidende muur telt niet mee, terwijl binnenmuren in de woning juist wél volledig meetellen. Zulke details tellen op en maken het verschil tussen een kloppend en een onjuist rapport.

Laat het volgens de meetinstructie doen

Wil je zeker weten dat de gebruiksoppervlakte volgens de meetinstructie is bepaald? Laat een NEN 2580 meetrapport maken. Ik werk volgens de instructie en herstel gratis tot het klopt. Meer achtergrond lees je in de gids over NEN 2580. Wil je het snel zelf uitrekenen? Gebruik de gratis gebruiksoppervlakte-tool.

Bron en achtergrond

De regels op deze pagina zijn gebaseerd op de officiële Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen en de Meetinstructie Bruto Inhoud Woningen (versie juli 2019), zoals vastgesteld en gepubliceerd door de gezamenlijke brancheverenigingen NVM, VBO Makelaar en Vastgoedpro, in afstemming met de Waarderingskamer. De meetinstructie is een praktische uitwerking van de norm NEN 2580 (Oppervlakten en inhouden van gebouwen), uitgegeven door het NEN (Koninklijk Nederlands Normalisatie-instituut). Makelaars die zijn aangesloten bij deze brancheverenigingen zijn verplicht de gebruiksoppervlakte volgens deze meetinstructie te vermelden bij woningpresentaties, bijvoorbeeld op Funda.