Telt een kelder of souterrain mee als woonoppervlakte?

Een kelder telt meestal niet mee als woonoppervlakte: de meetinstructie noemt de kelder letterlijk als voorbeeld van overige inpandige ruimte. Een souterrain waar echt gewoond wordt kan wél meetellen. Het verschil zit in twee dingen: de hoogte, en de vraag of de ruimte bouwkundig meer is dan bergruimte.

De kelder: overige inpandige ruimte

Volgens de meetinstructie hoort een ruimte bij de overige inpandige ruimte als hij bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte. De voorbeelden die erbij staan: een kelder, een fietsenstalling en een garage. De meters verdwijnen niet. Ze staan apart in het meetrapport en op Funda, maar ze tellen niet op bij het wonen.

Het souterrain: kan wél wonen zijn

De meetinstructie maakt geen onderscheid tussen bouwlagen. Een laag die half onder de grond ligt wordt dus op dezelfde manier beoordeeld als de verdieping erboven. Inpandige ruimtes hoger dan 2,0 meter horen bij het wonen, tenzij ze bouwkundig alleen als bergruimte kunnen dienen. In twijfelgevallen geldt een ruimte als wonen.

Een souterrain dat als woonruimte in gebruik is, kan daardoor gewoon gebruiksoppervlakte wonen zijn. Twee dingen die vaak verkeerd worden aangenomen:

• Of het souterrain aan het Bouwbesluit voldoet, bijvoorbeeld aan de minimale daglichttoetreding, speelt bij deze beoordeling geen rol.
• De eis van 0,5 m² raamoppervlak geldt alleen bij de beoordeling van een zolder, niet bij een souterrain.

De hoogte beslist mee

Let op balken. Hangen er om de halve meter balken van 30 centimeter onder een plafond van 2,2 meter, dan is de relevante hoogte 1,9 meter en wordt het overige inpandige ruimte. Alleen als er zo weinig balken zijn dat je er bruikbare kamers tussen zou kunnen maken, mag de ruimte als wonen tellen.

Er is één gedoogde uitzondering: bestaat een woning in zijn geheel uit een souterrain met een plafond net onder de 2,0 meter, dan mag de oppervlakte toch als wonen worden gerekend, zolang de woning in redelijkheid geschikt is voor bewoning. Bestaat de woning maar gedeeltelijk uit zo'n souterrain, dan geldt die uitzondering niet.

Wanneer is een ruimte "alleen geschikt als bergruimte"?

Dat is een beoordeling van degene die meet. De vragenlijst bij de meetinstructie noemt de aspecten die meewegen: toegankelijkheid, daglicht, ventilatie en verwarming, isolatie, het afwerkingsniveau en de vorm van de ruimte. Eén aspect kan al doorslaggevend zijn. Een droge, geïsoleerde en verwarmde onderlaag met een gewone trap is iets anders dan een vochtige provisiekelder met een luik.

Kruipruimte en koekoek

Een kruipruimte is niet voor mensen toegankelijk en wordt daarom niet gemeten. Een koekoek, de uitgebouwde lichtbak aan de buitenkant van een keldermuur, telt ook niet mee: hij ligt in de muurconstructie, net als een vensterbank.

Waarom dit ertoe doet

Een souterrain van 30 m² ten onrechte bij het wonen tellen maakt een woning op papier fors groter, en dat is precies waar claims over een verkeerde woonoppervlakte vandaan komen. Andersom laat je geld liggen als een volwaardige woonlaag als kelder wordt weggezet.

Twijfel je hoe jouw kelder of souterrain geteld moet worden? Ik werk aangeleverde plattegronden en meetgegevens uit tot een meetrapport waarin elke ruimte in de juiste categorie staat. Alle andere twijfelgevallen vind je in het overzicht wat telt mee als woonoppervlakte.

Bron: de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen (versie juli 2019) en de bijbehorende lijst met veelgestelde vragen (versie januari 2023), opgesteld door onder meer NVM, VBO, VastgoedPRO en de Waarderingskamer.