Wat is de NEN 2580 meetinstructie?

De NEN 2580 is een Nederlandse norm die bepaalt hoe de oppervlakte en inhoud van gebouwen moeten worden gemeten.

Bij woningen gaat het vooral om de gebruiksoppervlakte (GO). Dit is de vloeroppervlakte die daadwerkelijk bruikbaar is binnen een woning.

Makelaars gebruiken deze meetinstructie zodat:

• woningen eerlijk met elkaar vergeleken kunnen worden

• kopers duidelijke informatie krijgen

• discussies over woonoppervlak worden voorkomen

Daarom wordt bij vrijwel alle woningverkopen tegenwoordig een NEN 2580 meetrapport gebruikt.

Stap 1: begin met het in kaart brengen van de woning

Voordat je begint met meten is het belangrijk om eerst een overzicht van de woning te maken.

Dit betekent:

• alle verdiepingen bekijken

• de indeling begrijpen

• eventuele bijgebouwen noteren

Denk bijvoorbeeld aan:

• garage

• berging

• balkon

• dakterras

Door eerst een goed overzicht te maken voorkom je dat je ruimtes vergeet tijdens het meten.

Veel vastgoedfotografen maken hierbij een snelle schets van de plattegrond.

Stap 2: meet de woning langs de buitenmuren

Volgens de NEN 2580 wordt een woning meestal gemeten langs de buitenzijde van de gevels.

Dat betekent dat je de maat neemt van:

• buitenmuur tot buitenmuur

• inclusief binnenmuren

De reden hiervoor is dat muren onderdeel zijn van het gebouw en dus worden meegenomen in de oppervlakteberekening.

Bij appartementen wordt vaak gemeten tussen de scheidingswanden met andere woningen.

Stap 3: meet alle ruimtes per verdieping

De volgende stap is het meten van elke ruimte per verdieping.

Werk systematisch, bijvoorbeeld:

1. begin op de begane grond

2. werk kamer voor kamer

3. ga daarna naar de volgende verdieping

Veel ruimtes die gemeten worden zijn:

• woonkamer

• keuken

• slaapkamers

• badkamer

• gang

• zolder

Gebruik hiervoor meestal een laserafstandsmeter, omdat dit sneller en nauwkeuriger werkt dan een rolmaat.

Stap 4: let op schuine daken

Een belangrijk onderdeel van de NEN 2580 meetinstructie zijn schuine daken, zoals op zolders.

Niet alle vloeroppervlakte telt namelijk mee als gebruiksoppervlakte.

De regels zijn:

• ruimte hoger dan 1,5 meter telt volledig mee

• ruimte lager dan 1,5 meter telt niet mee

Dit betekent dat een zolder met schuine kap vaak een kleinere gebruiksoppervlakte heeft dan de totale vloeroppervlakte.

Stap 5: bepaal welke ruimtes meetellen

Niet alle ruimtes van een woning vallen onder dezelfde categorie.

De NEN 2580 maakt onderscheid tussen verschillende soorten oppervlakten.

Gebruiksoppervlakte wonen (GO)

Dit is het woonoppervlak van de woning zelf, zoals:

• woonkamer

• keuken

• slaapkamers

• badkamer

• zolder (indien hoog genoeg)

Overige inpandige ruimte

Dit zijn ruimtes die onderdeel zijn van de woning maar niet direct als woonruimte gelden.

Bijvoorbeeld:

• inpandige garage

• berging

• technische ruimte

Externe bergruimte

Dit zijn ruimtes buiten de woning, zoals:

• losse schuur

• externe berging

Gebouwgebonden buitenruimte

Dit zijn buitenruimtes die bij de woning horen:

• balkon

• dakterras

• veranda

Deze categorieën worden allemaal apart vermeld in een meetrapport.

Stap 6: bereken de gebruiksoppervlakte

Wanneer alle ruimtes zijn gemeten kan de gebruiksoppervlakte worden berekend.

Dit gebeurt door:

1. alle ruimtes op te tellen

2. delen onder 1,5 meter hoogte te verwijderen

3. categorieën correct te verdelen

Het resultaat is de officiële woonoppervlakte volgens NEN 2580.

Deze oppervlakte wordt uiteindelijk vermeld in het meetrapport dat makelaars gebruiken bij de verkoop van een woning.

Veelgemaakte fouten bij het inmeten van woningen

Hoewel het meten van een woning simpel lijkt, worden er regelmatig fouten gemaakt.

Niet alle ruimtes meten

Soms worden kleine ruimtes zoals gangen of nissen vergeten.

Schuine daken verkeerd berekenen

Het negeren van de 1,5 meter regel kan leiden tot een te grote woonoppervlakte.

Binnenmuren verkeerd meenemen

Bij buitenmetingen horen muren bij de oppervlakte.

Verkeerde categorisatie van ruimtes

Een inpandige garage hoort bijvoorbeeld niet bij de gebruiksoppervlakte wonen.

Hoe vastgoedfotografen dit proces versnellen

Voor vastgoedfotografen hoort woning inmeten vaak bij hun workflow. Wanneer je meerdere woningen per week doet, kan dit behoorlijk tijd kosten.

Veel fotografen werken daarom met een efficiënte workflow:

1. woning fotograferen

2. woning inmeten

3. schets maken

4. meetrapport laten uitwerken

Hierdoor besparen ze veel tijd op de uitwerking van rapporten en plattegronden.

Lees ook: Hoe lang duurt het maken van een NEN 2580 meetrapport? (en hoe je dit versnelt)

Wanneer een NEN 2580 meetrapport nodig is

Een meetrapport wordt meestal gemaakt wanneer:

• een woning verkocht wordt

• een woning verhuurd wordt

• een makelaar de exacte oppervlakte wil tonen

De meeste makelaars werken tegenwoordig standaard met een NEN 2580 meetrapport, omdat dit transparantie geeft richting kopers.

Conclusie

Het meten van een woning volgens de NEN 2580 meetinstructie zorgt ervoor dat woonoppervlaktes objectief en betrouwbaar worden vastgesteld.

Het proces bestaat uit meerdere stappen:

1. woning in kaart brengen

2. ruimtes meten

3. rekening houden met schuine daken

4. ruimtes categoriseren

5. gebruiksoppervlakte berekenen

Voor vastgoedfotografen kan het inmeten relatief snel gaan, maar het uitwerken van het meetrapport kost vaak meer tijd.

Daarom kiezen veel professionals ervoor om de uitwerking te laten verwerken, zodat ze hun workflow efficiënt kunnen houden.

Lees ook: Te druk als vastgoedfotograaf? Zo voorkom je dat je workflow vastloopt